A LA MESA DE LES CORTS
Enric Morera Catalá y Mónica Oltra Jarque, Síndico y Portavoz adjunta respectivamente del grupo parlamentario COMPROMÍS, a tenor de lo dispuesto en el artículo 170, presenta la siguiente Proposición de Ley para presentar a la Mesa del Congreso de los Diputados.
La motivación de la presente propuesta se fundamenta en el hecho de que durante los últimos años, instituciones y entidades financieras nos han querido hacer creer que la sociedad española era cada vez más rica y con mayor capacidad de deuda gracias al aumento del valor de los inmuebles. Pero el tiempo ha demostrado que este aumento patrimonial era ficticio, fruto de la burbuja inmobiliaria y del modelo de crecimiento económico especulativo no productivo y financiero. Este modelo de crecimiento nos ha dejado unos sueldos estancados y un patrimonio inmobiliario que vale menos que las deudas que se contrajeron con las entidades financieras debido al hecho de que las tasaciones hechas por los inmuebles estaban sobrevaloradas y fuera de la realidad.
El estancamiento de los salarios, el vertiginoso aumento del precio de la vivienda, el escaso mercado de alquiler, unos tipo de interés a mínimos históricos, una normativa muy laxa en cuanto a la responsabilidad de los bancos y cajas ante las condiciones ofertadas para créditos e hipotecas, así como una deficiente supervisión por parte del Banco de España, han obligado a decenas de miles de familias a hipotecarse hasta 40 años para poder hacer frente al gasto mensual derivado. El estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera y económica han dejado a numerosa población en paro, y la imposibilidad de muchas familias de hacer frente a la deuda hipotecaria está siendo una realidad cada vez mayor y una de las nuevas causas de exclusión social.
La ejecución hipotecaria es el hecho de perder la vivienda por impago del crédito hipotecario. La vivienda sale a subasta, y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) 1/2000 establece que, en caso de no presentarse postores, el banco puede adjudicarse la vivienda por el 50% del valor de la nueva tasación. El banco no solo se queda con la vivienda por un precio mucho menor que el precio por el que se firmó la hipoteca, sino que además puede reclamar el pago de la deuda restante. A diferencia de otros países como los anglosajones, en España, el préstamo es personal con garantía hipotecaria, es decir que grava la persona y no la propiedad. En caso de impago, la persona queda embargada a través de la vivienda, resto de bienes y sueldo, dejándola en un estado de vulnerabilidad, desprotección y con un alto riesgo de caer en la exclusión social.
Así, la persona que se hipotecó por la compra de una vivienda, ante la imposibilidad de hacer frente a los pagos mensuales, se queda sin casa, con una deuda aún con la entidad y con una mancha en el expediente o “historial de crédito”, que imposibilita alcanzar nuevas fuentes de financiación, el ejecutado está abocado no solo a la exclusión social, sino también a la exclusión financiera, dado que la impunidad con que las entidades financieras incluyen a los clientes deudores en ficheros de morosos, les imposibilita en la práctica la recuperación de su propia vida civil y económica.
Este hecho tiene consecuencias dramáticas para el conjunto de la sociedad y para las familias que ven que, mientras las entidades financieras reciben ayudas millonarias para hacer frente a la crisis, con dinero que salen de los impuestos que pagamos entre todos, esta misma valoración de la gravedad de la crisis no se le aplica a la ciudadanía, en tanto que trabajadora y consumidora, por los que vale únicamente el principio jurídico de "pacta sunt servanda" (los contratos se tienen que respetar). Sin embargo, no se aplica este criterio a la tasación que el banco utilizó para otorgar el préstamo, tasación que forma parte del pacto entre dos partes y por lo tanto debería ser respetada por la entidad financiera. Así pues, al contrario que en el caso español, en muchas de las legislaciones de nuestro entorno como Francia, Bélgica, Alemania o los países anglosajones se tiene en cuenta la situación de sobreendeudamiento personal y deuda hipotecaria de las personas físicas, cuando el deudor lo es de buena fe (por causas sobrevenidas) y el bien hipotecado es la vivienda habitual.
La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra en un Auto de 17 de diciembre de 2010, sentenció, por primera vez en el Estado español, que la entrega de un piso hipotecado al banco salda la hipoteca pendiente, a la manera de lo que pasa en otros países. El litigio se dio entre una entidad bancaria y un cliente al cual el banco se había quedado el piso en subasta (por un valor inferior al de tasación) y al que le exigía igualmente los pagos mensuales de la deuda que consideraba pendiente.
Se trata de un caso particular y la sentencia ha sido recurrida al Supremo, pero la interpretación del juez navarro señala que, aún siendo el precio de adjudicación por subasta de un piso inferior a la deuda, la entrega del piso cancela la totalidad del que se debe. Es decir, que se considera una dación en pago.
Por lo dicho con anterioridad y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 170, el GRUPO PARLAMENTARIO COMPROMÍS presenta la siguiente Proposición de Ley para presentar a la Mesa del Congreso de los Diputados.
PROPOSICIÓN DE LEY DE DACIÓN EN PAGO DE LA VIVIENDA HIPOTECADA CON LIBERACIÓN DE LA DEUDA
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
El objetivo de la presente Ley es adecuar la legislación sobre bienes inmuebles hipotecados a los países de nuestro entorno, de manera que se introduzca en el tráfico jurídico mayor seguridad para los compradores de inmuebles y prestatarios.
En la actualidad la vivienda hipotecada no constituye dación en pago que salde la deuda en caso de impago de las cuotas del préstamo y ejecución de la hipoteca. La tasación que hubiera servido de base para la concesión del préstamo se deja al arbitrio de una de las partes –la entidad financiera- lo cual vulnera en principio de que los contratos deben ser sinalagmático y no su cumplimiento no puede quedar al arbitrio de una sola de las partes. Este principio consagrado en el Código Civil se enerva en el caso de los bienes inmuebles hipotecados. Asimismo el principio “pacta sunt servanda” solamente se aplica rigurosamente al pago las cuotas, es decir, a una sola de las partes. Sin embargo el pacto que supone la tasación inicial, se varía en función de los intereses de la entidad bancaria, independientemente de que la vivienda no haya sufrido menoscabo en su estructura o alteraciones que justificasen esa variación a la baja de la tasación inicial, más allá de las subjetivas valoraciones de mercado realizadas de parte.
Al objeto de evitar estos abusos de derecho y de adecuar la legislación sobre hipotecas a los principios generales de las obligaciones y contratos contenidos en la legislación civil, se aprueba esta Ley que viene a sustituir la anterior regulación, adecuándose a los tiempos y coyunturas del nuestros tiempos.
Artículo 1. OBJETO
El objeto de la presente Ley es introducir límites y reglas claras, que permitan dotar de seguridad jurídica la actividad crediticia para evitar abusos por parte de las entidades financieras y el sobreendeudamiento familiar.
Artículo 2. ENTREGA DE LA VIVIENDA HIPOTECADA COMO DACIÓN DE PAGO
Las personas que posean la plena propiedad de una vivienda personal o familiar habitual que esté hipotecada, podrán darla en pago al titular de la hipoteca que consta en el Registro de la Propiedad. La dación unilateral en pago transmitirá la plena propiedad de la vivienda, y extinguirá la totalidad de la deuda vigente garantizada por hipoteca por capital, intereses, penalizaciones, comisiones, y cualquiera otro concepto.
Artículo 3. FORMA
La dación unilateral en pago se concederá en escritura pública, que será notificada al titular de la hipoteca que consta en el Registro de la Propiedad, acompañada de acta notarial que acredite que se trata de una vivienda personal o familiar habitual.
Artículo 4. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
La presentación en el Registro de la Propiedad de los documentos expresados en el artículo anterior llevará a la inscripción de la vivienda a nombre del titular o titulares de la hipoteca, que quedará cancelada. En ningún caso se necesitará el consentimiento del titular o titulares de la hipoteca para llevar a cabo esta inscripción.
Disposición derogatoria primera. Derogación de normas.
Queda derogado el artículo 670 de la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Disposición derogatoria segundo. Cláusula general de derogación.
Quedan derogadas cuantas disposiciones legales o reglamentarias se opongan o contradigan el contenido de la presente Ley.
Disposición final primera. Despliegue y aplicación.
El Gobierno y la comunidad autónoma, en el ámbito de sus competencias respectivas, pueden dictar todas las disposiciones que sean necesarias para desarrollar y aplicar la presente Ley.
Disposición final segunda. Entrada en vigor y aplicación.
La presente ley entrará en vigor en el término de veinte días desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y se aplicará a cualquier préstamo hipotecario en vigor.
Las Cortes, a 28 de enero de 2011
Enric Morera Catalá Mónica Oltra Jarque
